Elstal: Der Masterplan von Karls für die nächsten 20 Jahre steht!

Was wir bislang von Karls im Erlebnis-Dorf Elstal sehen, ist nur ein kleiner Vorgeschmack auf das, was in den nächsten Jahren noch kommen soll. Das Erlebnis-Dorf wird deutlich ausgebaut, ein eigener Karls Campus mit Wohnungen für die Mitarbeiter soll entstehen, ein Bibi&Tina-Freizeitpark ist angedacht und dann sollen auch noch Hotels und Ferienhäuser für über Nacht bleibende Gäste gebaut werden. Die letzte Hürde: Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan muss erstellt werden. Am 21. November brachte Karls-Inhaber Robert Dahl die Gemeindevertretung auf den neuesten Stand.

Wenn Karls etwas zu verkünden hat, hört das Havelland ganz genau zu. Der Freizeitpark direkt an der B5 hat die Region in den letzten Jahren maßgeblich geprägt – und viele Touristen nach Elstal geholt.

Jetzt geht es darum, die weitere Zukunft zu planen. Karls hat so einiges vor in den kommenden Jahrzehnten. Damit die Bagger rollen können, müssen aber zunächst die bürokratischen Voraussetzungen geschaffen werden. So gibt es für einen Großteil des 78 Hektar großen Geländes noch keinen Bebauungsplan. Der ist aber notwendig, um später eine Baugenehmigung beantragen zu können.

Am 21. November fanden sich über 60 Personen im Terminal E bei Karls ein, um sich von Robert Dahl persönlich auf den neuesten Stand bringen zu lassen. Mit dabei waren Wustermarks Bürgermeister Holger Schreiber, die Mitglieder der Gemeindevertretung, der Bürgermeister von Dallgow-Döberitz Sven Richter, aber auch die Verantwortlichen der Heinz Sielmann Stiftung “Döberitzer Heide” und aus dem Designer Outlet Berlin.

Bürgermeister Holger Schreiber erklärte: “Noch bevor ein B-Plan steht, ist Karls massiv in Vorleistung gegangen. Karls hat die alten Kasernen abreissen lassen, vieles zurückgebaut und den Boden entgiften und von militärischen Hinterlassenschaften befreien lassen. Das ist auch für uns als Kommune sehr nachhaltig. Nun geht es um ein ganz besonderes Planverfahren. Es gilt, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu erstellen, der für eine Fläche von 78 Hektar sämtliche geplanten Gebäude benennt. Das ist völlig unüblich und eine fachliche Herausforderung. Aber: Einfach können andere.”

Klarer Fall: Ein solcher B-Plan ist sehr schwer zu erstellen, gibt Karls aber anschließend ein hohes Maß an Planungssicherheit. Denn der zukünftige Park besteht aus vielen kleinen Elementen, die später perfekt zusammenarbeiten müssen, damit alles funktioniert.

Robert Dahl: “Der vorhabenbezogene Bebauungsplan stellt sicher, dass später auch tatsächlich das vor Ort gebaut werden kann, was im Plan beschrieben wird. Ein Nachteil für uns ist sicherlich, dass wir uns schon jetzt festlegen müssen, was wir vielleicht in zwanzig Jahren einmal wo und wie bauen möchten. Es fiel uns sehr schwer, das so exakt zu planen. Wir bei Karls sind gern spontan und richten uns auch oft nach dem aktuellen Zeitgeist. Der Vorteil ist aber natürlich: Wir haben nun einen Masterplan für die nächsten Jahrzehnte – und das ist auch ein tolles Gefühl. Ich hoffe nur, dass ich noch alles erleben werde, was wir uns jetzt schon auf dem Papier ausgedacht haben.”

Am 1. Mai 2014 wurde das Karls Erlebnis-Dorf in Elstal auf einer Fläche von sechs Hektar eröffnet. Am 1. Dezember 2016 kaufte Robert Dahl das zusätzliche Gelände mit den alten Militärkasernen dazu: “Wenn wir gewusst hätten, was hier noch alles auf uns zukommt, hätte ich diese Unterschrift damals vielleicht nicht geleistet. Aber jetzt sind wir auf der Zielgeraden. Es gibt bei Karls nichts Größeres als unser Projekt in Elstal. So ein Grundstück zu entwickeln, ist eine Lebensaufgabe. In dem Grundstück habe ich meinen Meister gefunden.”

Damit am Ende der Bebauungsplan beschlossen wird, müssen vorher viele Schritte eingehalten werden. U.a. muss die Öffentlichkeit mit eingebunden werden. Am Ende steht ein Satzungsbeschluss der Gemeindevertretung. Robert Dahl: “Theoretisch ist es möglich, dass diese Gemeindevertretung das Projekt noch in ihrer aktuellen Legislaturperiode beschließt. Also bis zu den kommunalen Wahlen im Juni 2024.”

Das Treffen im Terminal E war auch dafür gedacht, den Gemeindevertretern die neuesten Karls-Pläne zu zeigen. Robert Dahl präsentierte ein 3D-Modell des zukünftigen Areals – mit den Hotels und Ferienhäusern und dem Plansch Wasserpark auf der “linken” Seite, dem neuen Bibi&Tina-Freizeitpark in der Mitte, dem bisherigen Karls Erlebnis-Dorf, das nach “rechts” hin erweitert wird und dem neuen Karls Campus ganz “rechts außen” – auf einer Höhe mit dem Outlet Center.

Eins der ersten neuen Projekte, die realisiert werden sollen, ist der Karls Campus im Westen. Robert Dahl: “Uns gelingt es bei Karls inzwischen sehr gut, Mitarbeiter zu finden und sie in unserer Karls Academy auszubilden. Wir konnten in der Vergangenheit unsere Lohnstruktur anpassen, um so auch mit großen Ketten zu konkurrieren. Die oft diskutierte 4-Tage-Woche gibt es bei uns schon seit 15 Jahren. Wir wissen aber auch, dass es in der Region sehr schwierig ist, Wohnraum zu finden, vor allem bezahlbaren. Für unsere Mitarbeiter möchten wir deswegen im Karls Campus 96 Wohnungen in sieben Blöcken bauen. Die Wohnungen haben einen, zwei oder drei Räume, sie sind 25 bis 48 Quadratmeter groß. Diese Wohnungen haben wir von innen nach außen geplant, um jeden Zentimeter perfekt zu nutzen. So können wir äußerst günstige Mieten erheben, die unsere Mitarbeiter am Ende auch gut bezahlen können. Für den Lärmschutz stellen wir ein Hostel als Riegel vor die B5. Im Hostel wohnen später unsere Studenten aus allen Ländern der Erde, die bei Karls arbeiten möchten.”

Diese Wohnungen könnten bereits 2027 fertiggestellt sein.

Im Wohnbereich für Gäste auf der “linken” Seite des Geländes sollen Hotels und Ferienhäuser mit bis zu 4.000 Betten entstehen. Ziel ist es, dass bis zu 2,2 Millionen Gäste im Jahr nach Elstal kommen, um gern auch gleich mehrere Tage vor Ort zu verbringen. Die Besucher könnten dann bei Karls Urlaub machen, um tageweise im Wasserpark Plansch Spaß zu haben, den Bibi&Tina-Freizeitpark zu besuchen oder eben bei Karls einzukehren.

Robert Dahl: “Wichtig ist uns in diesem Bereich, die Fläche nicht übermäßig zu versiegeln. Unsere Pläne sind jetzt so gestaltet, dass wir weniger Fläche versiegeln, als sie vorher durch die Kasernengebäude bedeckt war. So planen wir bereits mit einem Parkhaus. Parken mehrere Autos übereinander, müssen wir auch deutlich weniger Fläche versiegeln. Das alles gehört zum Plan dazu, dass Regenwasser, das auf unser Gelände fällt, vor Ort auch versickern kann. Das fördert die Trinkwasserneugewinnung im Grundwasser.”

Um die ökologisch wichtigen Trockenrasenflächen zu erhalten, sollen bei den Ferienhäusern keine künstlichen Grünflächen angelegt werden. Die Natur bleibt erhalten. Erhöhte “Stege statt Wege” führen dann später etwa von den Erdbeerhäuschen weg. So können sich auch gern wieder die Zauneidechsen auf dem Gelände ansiedeln, die für den Abriss der Kasernen eingefangen und umgesiedelt wurden. 

Robert Dahl: “Neben unserem 1000-Sterne-Hotel und dem Mieze-Schindler-Erdbeerhotel planen wir auch ein Wildlife-Hotel, bei dessen Errichtung nur Naturmaterialien zum Einsatz kommen werden. Von den Erdbeerferienhäusern gibt es bereits einen Prototyp – bis zu sechs Personen können in ihnen schlafen.”

Der Karls-Chef nahm noch einmal deutlich Stellung zum Wasserpark Plansch,  der keine Konkurrenz zum Falkenseer Hallenbad sein möchte: “Hier gibt es kein Schulschwimmen, hier gibt es kein Bahnschwimmen auf Zeit. Hier geht es nur um den Spaß, vor allem mit den Kindern, die sich etwa auf den Rutschen oder in den Wellen austoben möchten.”

Spannend: Um sich später auf dem riesigen Gelände bewegen zu können, soll eine Erdbeer-Seilbahn zum Einsatz kommen. Sie führt in luftiger Höhe vom Parkhaus über einen neuen zentralen Platz hinweg bis in Karls Erlebnis-Dorf hinein. Robert Dahl: “Mit einer Seilbahn zu fahren macht richtig viel Spaß. Man hat dann später einmal von oben eine tolle Sicht auf den Park und kann sich besser orientieren. Die Seilbahn ist ganz leise, sie fährt mit Strom. Und man kann an verschiedenen Stationen ganz einfach aussteigen.”

In naher Zukunft soll bereits der Bibi&Tina-Freizeitpark angegangen werden. Robert Dahl: “Die Spandauer Firma Kiddinx, die auch die Bibi & Tina Hörspiele produziert, hat für uns tolle Hörspiele für Kinder umgesetzt, in denen Karlchen und seine Freunde spannende Abenteuer erleben. Ich habe irgendwann einmal gefragt: Warum gibt es eigentlich keinen Bibi&Tina-Freizeitpark? Darauf wusste niemand so recht eine Antwort. Jetzt bauen wir ihn – mit dem Martinshof, einem Bahnhof und der Feuerwehr von Falkenstein. Dieser Park soll gerade nicht wie Karls wirken, er wird ganz anders sein.”

Es kommen wirtschaftlich schwere Zeiten auf Deutschland zu, die Bauzinsen steigen, viele Bauprojekte kommen in der Folge zum Erliegen. Robert Dahl gibt Entwarnung: “Karls geht es sehr gut. Wir haben das Geld, was wir verdienen, immer sofort wieder reinvestiert. In den letzten sieben Jahren mussten wir keine Kredite mehr aufnehmen und haben alle unsere Projekte aus dem aktuellen Cashflow bezahlt. Das macht uns jetzt sehr stark. Die Zinsentwicklung beeinflusst uns deswegen nicht.” (Text: CS / Fotos: CS, Sebastian Kelm, Karls)

Dieser Artikel stammt aus „Unser Havelland“ Ausgabe 213 (12/2023).