Das eigene Heim: Ist es noch bezahlbar? Fünf regionale Immobilienmakler aus dem Havelland geben Auskunft!

Davon träumen viele Menschen: Mit der Familie in ein eigenes Häuschen im Grünen zu ziehen. Insbesondere der Speckgürtel von Berlin ist bei den Kaufinteressierten sehr begehrt. Die stetig steigenden Zinsen, die bei einem Kredit zu bezahlen sind, machen es den Familien allerdings zurzeit sehr schwer, ihren Traum in die Tat umzusetzen. Die hohe Inflation sorgt zugleich dafür, dass sich eine Investition in eigenen Grund und Boden auf lange Sicht immer lohnt. Fünf Makler aus Falkensee helfen dabei, die aktuelle Situation besser einzuschätzen. (ANZEIGE)

Kaufen oder abwarten? Fragen wie diese müssen rund ums Thema Hauskauf besser die Experten klären. “Unser Havelland” hat fünf lokale Makler aus der Region angesprochen.

Die Zinsen für einen Bankkredit sind in den letzten Monaten sehr schnell gestiegen. Hat das die Nachfrage nach Immobilien zumindest zeitweilig gebremst?

Sabrina Nenn von EMA Immobilien: “Die Nachfrage im Havelland ist spürbar zurückgegangen. Wir haben deutlich weniger Anfragen für Objekte und führen auch weniger Besichtigungstermine durch. Ob es alleine an den Zinsen liegt, kann man sicherlich diskutieren. Viele Kunden sind im Moment weniger investitionsfreudig. Das liegt auch an höheren Ausgaben in allen Lebensbereichen und an der allgemeinen Verunsicherung.”

Joachim Wichelhaus vom Immobilienmanagement Wichelhaus: “Natürlich hat der massive Anstieg der Finanzierungszinsen die Nachfrage insbesondere im Bereich von Einfamilienhäusern und Baugrundstücken gebremst. Gerade junge Familien mit Kindern, bei denen der Hauskauf ohnehin knapp zu finanzieren gewesen wäre, fallen leider heute bei den Banken durchs Raster. Auf diese Weise fällt ein großer Teil der Käuferschicht weg – da es ja genau diese Gruppe ist, die von einem Häuschen im Grünen mit einem eigenen Garten träumt. Mir persönlich tut es sehr leid für diese betroffenen Familien. Leider ist hier keine schnelle Besserung in Sicht. Selbst wenn die Kaufpreise etwas fallen, wird dies die massiv teureren Finanzierungen nicht ausgleichen.”

Fabian Schultze vom Böttger & Scheffler Immobilien Service: “Der Trend zum Anstieg der Finanzierungszinsen für Immobilien, der erstmals im Februar/März 2022 bemerkbar wurde, wirkte sich spätestens ab Mitte 2022 mit einer deutschlandweit spürbaren Zurückhaltung von Kaufinteressenten für Wohnimmobilien auf dem Immobilienmarkt aus.
Fast zeitgleich mit dem Anstieg der Zinsen begann auch der Angriffskrieg in der Ukraine, was u.a. aufgrund der Energiethematik usw. für weitere Verunsicherung in der Bevölkerung und somit auch auf dem Immobilienmarkt sorgte.
Generell mussten Kaufinteressenten ihre Finanzierungen den neuen Gegebenheiten anpassen und nun wieder deutlich mehr Eigenkapital nachweisen, als dies noch in den letzten Jahren der Fall war.”

Petra Schulze vom Immobilienbüro Pe­tra Schulze: “Die Nachfrage nach Immobilien in Falkensee bzw. im Speckgürtel von Berlin ist weiterhin stabil. Gut verdienende Käufer sowie die ‘neue Erbengeneration’, insbesondere mit kleinen Kindern, investieren gern in eine selbstgenutzte Immobilie und schätzen die damit verbundene Freiheit bzw. Lebensqualität, die Ruhe und die Natur.
Die Menschen müssen sich erst wieder an steigende Zinsen gewöhnen. Der durchschnittliche Hypothekenzins betrug in Deutschland nach dem 2. Weltkrieg bis zur Einheit ca. 8 Prozent und war somit wesentlich höher als dies jetzt der Fall ist. Die aktuellen Zinsen führen natürlich dazu, dass es weniger Käufer als noch vor einem Jahr gibt. Es gibt aber dennoch genug Käufer. Zurzeit sind energetisch nachhaltige Objekte besonders gefragt.”

Wir hören, dass Kunden mit ausreichend Eigenkapital nun warten – in der Hoffnung, dass die Preise für Häuser fallen oder es gar zu Zwangsversteigerungen kommt. Stimmt das?

Fabian Schultze vom Böttger & Scheffler Immobilien Service: “In den letzten Monaten hat es bereits messbare Preissenkungen bzw. Preisanpassungen gegeben, um auf die steigenden Zinsen zu reagieren.
Bei weiter steigenden Zinsen wird man sich dem Instrument der Preisanpassung sicherlich weiterhin bedienen müssen, um eine Immobilie verkaufen zu können. Die Prognosen aus der Immobilienwirtschaft für 2023 sagen aber zum jetzigen Zeitpunkt stagnierende Zinsen mit einigermaßen stabilen Preisen voraus.
Sicherlich mag es den einen oder anderen geben, der auf weiter fallende Preise oder auf Zwangsversteigerungen spekuliert, jedoch kauft die große Mehrzahl auf dem freien Immobilienmarkt, um weitere Komplikationen bei einem Immobilienerwerb zu vermeiden.”

Petra Schulze vom Immobilienbüro Petra Schulze: “Spekulanten gab es schon immer. Bei Beginn der Corona-Pandemie gab es oft derartige Anfragen, allerdings fielen die Preise daraufhin nicht, sondern das Gegenteil war der Fall. Es bleibt also abzuwarten. Ich rate Schuldnern immer zum freihändigen Verkauf, bevor es zu Zwangsmaßnahmen kommt, da man so noch einen höheren Kaufpreis erzielen kann.”

Stephan Schacher von Schacher Immobilien: “Es kann gut sein, dass es Interessenten gibt, die auf fallende Kaufpreise spekulieren, die gab es und wird es immer geben. Wir beobachten aber weiterhin, wenn die Immobilie dem Kunden zusagt, dann ist der Kunde auch dazu bereit, den Kaufpreis zu zahlen. – Es sind also weiterhin gute Verkaufspreise zu erzielen. Hier benötigen die Kunden jedoch anders als in den vergangenen Jahren mehr Sicherheiten wie z.B. mehr Eigenkapital.”

Joachim Wichelhaus vom Immobilienmanagement Wichelhaus: “Das können wir so nicht bestätigen, zumindest nicht bei Kunden, die ein Einfamilienhaus zur Selbstnutzung suchen. Unsere Kunden mit hohem Eigenkapital kaufen nach wie vor ihr Traumhaus im Grünen. Nach unserer Erfahrung warten diese Kunden nicht auf fallende Preise, sondern greifen auch jetzt zu, wenn ihnen das passende Traumobjekt angeboten wird. Allerdings bilden die Kunden mit hohem Eigenkapital nicht die große Mehrheit bei den Käufern. Bei Kunden, die Immobilien zur Kapitalanlage suchen – z.B. Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen zur Vermietung – ist hingegen sehr klar zu beobachten, dass diese zurzeit abwarten und auf deutlich fallende Kaufpreise warten.”

Sabrina Nenn von EMA Immobilien: “Ja, das ist durchaus so. Eigentümer, die ihr Haus zeitnah verkaufen müssen (z.B. aufgrund einer Trennung oder eines Umzugs) sind gezwungen, auf die gebremste Nachfrage mit reduzierten Preisen zu reagieren. Wir erleben aber auch, dass Verkäufer, die keinen Zeitdruck haben, abwarten und an ihren Kaufpreisvorstellungen festhalten.”

Wie sehen Sie für das Havelland die Preisprognose für 2023?

Petra Schulze vom Immobilienbüro Petra Schulze: “Das Havelland ist nach wie vor sehr attraktiv. Objekte mit einem ausgewogenen Preis-Leistungs-Verhältnis bei guter Infrastruktur werden auch gut verkauft. Bei den Preisen sehe ich aktuell eine Seitwärtsbewegung.”

Sabrina Nenn von EMA Immobilien: “Die Immobilienpreise sind im Havelland in den letzten Jahren außerordentlich gestiegen. Die Bodenrichtwerte haben sich mancherorts in wenigen Jahren vervierfacht. Wir rechnen in 2023 mit einer Stag­nation der Preise bzw. mit einem leichten Rückgang. Wir bezweifeln aber, dass sich die rasante Preissteigerung der letzten Jahre vollständig rückabwickelt.”

Marius Tummeley von Schacher Immobilien: “Je nach zukünftiger Zinslage werden die Kaufpreise seitwärts gehen oder leicht fallen. – Wobei hier nicht nur der Zins eine wichtige Rolle spielt. Auch steigende Baukosten, steigende Lebenshaltungskosten und auch die internen Risikofaktoren der jeweiligen Banken spielen dabei eine wichtige Rolle.”

Joachim Wichelhaus vom Immobilienmanagement Wichelhaus: “Wir gehen im Bereich der hochwertigen Einfamilienhäuser und Baugrundstücke von leicht fallenden Preisen für 2023 aus. Die Kaufpreise und Bodenrichtwerte sind in den letzten zehn Jahren massiv gestiegen. Hohe Immobilienpreise plus teure Finanzierungen sorgen für eine geringere Nachfrage – dies wird für leicht sinkende Immobilienpreise sorgen.”

Fabian Schultze vom Böttger & Scheffler Immobilien Service: “Momentan und beim jetzigen Stand der Dinge, welcher von diversen verschiedenen Faktoren abhängt, kann man davon ausgehen, dass die Preise nicht weiter ansteigen und schon allein aufgrund der Zins- und Energiepolitik eher nach unten korrigiert werden, jedoch werden die Preise vermutlich zur Jahresmitte einigermaßen stabil werden.”

Der Neubaumarkt in Berlin bricht ein. Falkensee hat angekündigt, keinen weiteren Wohnungsbau im Quartiermaßstab mehr zu befürworten. Wird das die Immobilien-Nachfrage vor Ort wieder beflügeln?

Sabrina Nenn von EMA Immobilien: “Die Annahme ist naheliegend. Berlin ist ohnehin schon jetzt die Stadt in Deutschland mit der größten Differenz zwischen dem Bedarf an Wohnraum und dem bestehenden Angebot. Der Mietmarkt ist weiterhin stark angespannt und es ist mit keiner zeitnahen Veränderung zu rechnen. Das ist auch in Falkensee und im Havelland spürbar.”

Fabian Schultze vom Böttger & Scheffler Immobilien Service: “Das Interesse am Erwerb einer Immobilie ist bei vielen theoretisch ungebrochen. Die Nachfrage hängt natürlich auch von der Machbarkeit bzw. Finanzierbarkeit ab, die durch die gestiegenen Zinsen momentan bei vielen Menschen schwieriger geworden ist. Es wird tatsächlich spannend werden, wie der Markt für selbstgenutzte Wohnimmobilien auf den Mietmarkt reagiert.”

Petra Schulze vom Immobilienbüro Petra Schulze: “In Berlin ist der Markt teilweise sehr überbewertet und somit bei den jetzigen Zinsen für Käufer oft nicht mehr finanzierbar. Wenn weniger Neubau entsteht, steigen die Mieten und somit danach gleich wieder die Kaufpreise. Der Geschosswohnungsbau ist in der Regel den Mietern vorbehalten. Meiner Meinung nach gibt es in Falkensee bereits genug davon, da die bestehende Infrastruktur hier am Limit ist. Man bedenke allein den Straßenverkehr, wenn jede Familie zwei Autos besitzt. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Falkensee ist zwar in den letzten Jahren gestiegen, aber dennoch nicht vergleichbar mit der nach einem Haus oder einem Grundstück.
Die Käuferklientel interessiert sich in Falkensee vorrangig für das klassische Einfamilienhaus mit Garten oder zumindest eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus. Da wird es immer Nachfrage geben.”

Joachim Wichelhaus vom Immobilienmanagement Wichelhaus: “Unter den aktuellen Marktkriterien wird der Neubaumarkt bei Mehrfamilienhäusern auch in Falkensee einbrechen.”

Die hohe Inflation sorgt dafür, dass Immobilien wieder die Anlageform Nummer 1 werden. Sehen Sie das auch so?

Sabrina Nenn von EMA Immobilien: “Selbstverständlich sind wir als Makler von dem Produkt Immobilie überzeugt und sind auch selbst Eigentümer. In Zeiten kriselnder Wirtschaft empfinden viele Menschen Immobilien als sichere Anlage im Vergleich zu alternativen Anlageprodukten, die mehr Schwankungen unterliegen. Ob es wirklich für jeden das Richtige ist, muss man individuell entscheiden.”

Marius Tummeley von Schacher Immobilien: “Immobilien sind nach wie vor ein sicherer ‘Hafen’, wenn es um Geldanlagen geht – gewohnt werden muss schließlich immer. Aufgrund der immer weiter steigenden Baupreise werden Bestandsimmobilien auch zukünftig interessant bleiben. Wohnraum bleibt weiterhin Mangelware! Erst recht in der Stadt und im direkten Speckgürtel der Hauptstadt Deutschlands.”

Fabian Schultze vom Böttger & Scheffler Immobilien Service: “Nach wie vor sehen wir die Immobilie als gute Anlageform für die Zukunft.”

Joachim Wichelhaus vom Immobilienmanagement Wichelhaus: ” Immobilien waren schon immer eine sehr inflationssichere Anlageform. Immobilien sind ein wichtiger (wenn nicht der wichtigste) Baustein fürs Alter und die Rentenabsicherung. Zudem sind Immobilien die sicherste Geldanlage und schützen das Vermögen vor Inflation und Krisen.”

Petra Schulze vom Immobilienbüro Petra Schulze: “Die hohe Inflation führt natürlich dazu, dass Immobilien nach wie vor als Anlage interessant und beliebt sind. Dabei sollte man allerdings bedenken, dass diese auch gepflegt und inzwischen energetisch ertüchtigt werden müssen. Handwerksfirmen werden aufgrund des fehlenden Nachwuchses immer knapper. Das verlangt den Eigentümern schon ein hohes Maß an Verantwortung ab. Dafür hat man allerdings ein sicheres Investment. Die selbstgenutzte Immobilie sehe ich als beliebteste Anlageform, was Sachwerte angeht.”

Was tun Sie jetzt im Besonderen für Verkäufer und für Käufer?

Joachim Wichelhaus vom Immobilienmanagement Wichelhaus: “Schon immer waren wir bekannt als der diskrete Makler ohne Schilder. Dies wird nach wie vor von den Verkäufern stark nachgefragt. Gerade in der aktuellen Situation möchten viele Verkäufer sehr diskret – ohne das es vorab im ganzen Wohngebiet bekannt wird – verkaufen. Das ist unsere Spezialität. Wir versuchen für unsere Verkäufer die aktuell – noch hohen – Immobilienpreise zu sichern und zu realisieren. Wer hier lange zögert, kann viel Geld verlieren.
Käufern sind wir mit breit aufgestellten Finanzierungspartnern behilflich.”

Sabrina Nenn von EMA Immobilien: “Aufklären, informieren, unterstützen, beraten. Wir arbeiten wie immer fleißig daran, die Brücken zwischen Käufern und Verkäufern zu bauen. Das Wichtige ist, mit den Kunden ehrlich und transparent zu reden und keine illusorischen Erwartungen zu wecken.”

Petra Schulze vom Immobilienbüro Petra Schulze: “Die Liste der Maklerdienste für Verkäufer und Käufer ist lang und hier nicht im Einzelnen aufführbar. Dabei spielt die Individualität des Objektes natürlich eine entscheidende Rolle, denn jede Immobilie ist ein Unikat. Wie in anderen Branchen bilden fundiertes Fachwissen und Berufserfahrung, gepaart mit Ehrlichkeit, Fairness, Geduld und Fleiß die Basis für den langjährigen Erfolg.”

Fabian Schultze vom Böttger & Scheffler Immobilien Service: “Seit einiger Zeit führen wir schon viel ausführlichere Beratungsgespräche mit Verkäufern und Käufern, als wir es sowieso schon in der Vergangenheit getan haben.
Mittlerweile geht es eben nicht nur um die Immobilie als solche, sondern eben auch um weiterführende Themen wie Politik, Wirtschaft, Energie (-effizienz), usw.
Wir bemerken auf beiden Seiten den Bedarf zur Aufklärung, um gewisse Zusammenhänge mit dem Immobilienmarkt und somit der Preispolitik und der Machbarkeit zum Kauf und Verkauf verständlich zu machen.” (Text: CS / Fotos: CS)

Böttger & Scheffler Immobilien Service, Freimuthstraße 7, 14612 Falkensee, Tel.: 03322-201717, www.boettger-scheffler-immo.de
EMA Immobilien, Spandauer Straße 176, 14612 Falkensee, Tel.: 03322-4211910, www.ema-immobilien.de
IMMOBILIEN-Büro Petra Schulze, Havelländer Weg 108, 14612 Falkensee, Tel.: 03322-208691, www.petra-schulze-immobilien.de
Immobilienmanagement Wichelhaus, Herderallee 22, 14612 Falkensee, Tel.: 0173-5377039, www.immobilien-falkensee.biz
Schacher Immobilien, Potsdamer Straße 24, 14612 Falkensee, Tel.: 03322-202201, www.schacher-immobilien.de

Dieser Artikel stammt aus „Unser Havelland“ Ausgabe 203 (2/2023).